Fha: το καλύτερο στοίχημα για ένα στεγαστικό δάνειο τώρα

Ενώ άλλα δάνεια έχουν εξαφανιστεί, η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης έχει επεκτείνει και εξορθολογίσει το δανεισμό της στους αγοραστές κατοικιών. Εδώ είναι οι λεπτομέρειες

Εάν τολμάτε να κοιτάξετε έξω το παράθυρό σας σε σπίτια προς πώληση, μπορεί να εκπλαγείτε από το τι μπορείτε να αγοράσετε και πόσα λίγα χρήματα. Οι τιμές μειώνονται και το απόθεμα είναι άφθονο. είναι μια αγορά αγοραστών.

Δυστυχώς, η πίστωση είναι τόσο σφιχτή, οι δυνητικοί αγοραστές μπορεί να πιστεύουν ότι χρειάζονται φορτία με βάρκα σε μετρητά ή ένα έξοχο πιστωτικό αποτέλεσμα για να βρεθούν στην καταστροφική αγορά κατοικίας. Αλλά δεν συμβαίνει αυτό, κυρίως λόγω των δραματικών αλλαγών στην Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), ένα ομοσπονδιακό πρόγραμμα ασφάλισης δανείων.

Το FHA καθιστά λιγότερο επικίνδυνο για τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων. εάν οι ιδιοκτήτες σπιτιού έρθουν σε δύσκολη θέση να πραγματοποιούν πληρωμές, η FHA χτυπάει, καταβάλλοντας αξιώσεις στον δανειστή.

Αλλά μέχρι το τρέχον έτος, τα δάνεια της FHA περιορίστηκαν τόσο χαμηλά ώστε το πρόγραμμα ήταν εκτός βήματος με την πραγματική τιμή ενός σπιτιού. Αυτό άλλαξε τον Φεβρουάριο του 2008, όταν το ανώτατο όριο των δανείων στις αγορές υψηλότερων τιμών αυξήθηκε από $ 362.790 σε $ 729.750. Το ποσό αυτό έχει προγραμματιστεί να μειωθεί κάπως. Από τον Δεκέμβριο του 2009, το νέο ανώτατο όριο στις κορυφαίες αγορές θα είναι $ 625.500, καλύπτοντας το 115% της μέσης τιμής του σπιτιού σε μια κομητεία ή μια μητροπολιτική περιοχή. Ακόμα, οι τεράστιες ποσότητες της αγοράς κατοικίας θα παραμείνουν, όπως ποτέ άλλοτε, επιλέξιμες για δάνειο FHA.

Με την έκρηξη της αγοράς υποκεφαλαίων, ο κλάδος των ακίνητων περιουσιών προσπαθεί να εξηγήσει στους μεσίτες, τους πράκτορες, τους ιδιοκτήτες σπιτιού και οποιονδήποτε άλλον που θα ακούσει, ότι τα δάνεια που εξασφαλίζονται από το FHA έχουν γίνει η τελευταία καλύτερη συμφωνία για πολλούς αγοραστές.

Το ταχέως αυξανόμενο μερίδιο αγοράς της FHA εξηγεί την ιστορία. Μεταξύ 2003 και 2006, ο αριθμός των κατοικιών που αγοράστηκαν με τη βοήθεια του FHA είχε πέσει σε λιγότερο από το 4% των πωληθέντων κατοικιών. Ο αριθμός αυτός έχει εκτοξευθεί. Η FHA αναμένεται τώρα να υποστηρίξει όσο το 25% των υποθηκών που υπογράφηκαν το 2009, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors. Μερικοί προβλέπουν ότι ο FHA θα πετάξει πάνω από το σημείο αυτό.

Με άλλα λόγια, για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού, ένα δάνειο FHA έχει γίνει ο τρόπος για να αγοράσει ένα σπίτι. Ο εκπρόσωπος της National Association of Realtors και ο παλαίμαχος Minneapolis της Μινεσότα, ο κτηματομεσίτης John Anderson, λέει: "Οι περισσότεροι αγοραστές για πρώτη φορά πρόκειται να είναι FHA … (A) και ο FHA χρησιμοποιείται από αγοραστές δευτέρου ή τρίτου χρόνου." Ο Άντερσον συνιστά: "Όποιος δεν έχει τουλάχιστον 10% να αποβάλει πρέπει να σκεφτεί ένα δάνειο FHA."

Καθώς οι νομοθέτες αγωνίζονται να ξεπεράσουν την κρίση κατοικιών, έχουν κάνει συχνές αλλαγές στο FHA. Οι αγοραστές θα πρέπει να παρακολουθούν τις πρόσθετες αλλαγές τις επόμενες εβδομάδες. Αλλά, εν τω μεταξύ, οι τρέχοντες κανόνες ενός προγράμματος που - σε αντίθεση με τις άλλες επιλογές υποθηκών - έχουν γίνει όλο και πιο βιώσιμοι για πολλούς αγοραστές.

• Τα δάνεια FHA πρέπει να λαμβάνονται μέσω ενός εγκεκριμένου δανειστή FHA.

• Οι απαιτήσεις προκαταβολής είναι ελάχιστες. Οι αγοραστές χρειάζονται μόνο το 3, 5% της τιμής του σπιτιού.

• Η προκαταβολή μπορεί να είναι δώρο από μέλος οικογένειας, εργοδότη, τοπικό φιλανθρωπικό ίδρυμα ή πρόγραμμα τοπικής αυτοδιοίκησης.

• Μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο FHA, ακόμη και αν το πιστωτικό σας ιστορικό είναι λιγότερο από αστρικό.

• Πρέπει να έχετε ένα αρχείο εργασίας δύο ετών. Η πληρωμή υποθηκών σας πρέπει να είναι μικρότερη από το 31% του εισοδήματός σας και το συνολικό σας χρέος (υποθήκη, δάνεια σπουδαστών κ.λπ.) πρέπει να είναι μικρότερο από το 43% του εισοδήματός σας.

• Βοήθεια παρέχεται αν έχετε ποτέ πρόβλημα με την πληρωμή των υποθηκών σας.

Μερικοί μεσίτες λένε ότι ακόμη και οι πελάτες με καλή πίστη σκέφτονται τα δάνεια FHA. Ο μεσίτης της Minneapolis John Anderson λέει ότι έχει να κάνει με ένα ζευγάρι που σκοπεύει να χρησιμοποιήσει είτε ένα συμβατικό είτε ένα δάνειο FHA, ανάλογα με το σπίτι που αγοράζουν. Εάν το σπίτι χρειάζεται εργασία, θέλουν να κάνουν μικρότερη προκαταβολή με δάνειο FHA και να κρατήσουν μερικά από τα δικά τους μετρητά για επισκευές.

• Αν δεν έχετε επιπλέον μετρητά για επισκευές και ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ένα σπίτι που χρειάζεται εργασία, το FHA έχει και ένα πρόγραμμα για εσάς. Γνωστή ως 203 (k), το πρόγραμμα αυτό επιτρέπει στους αγοραστές να δανειστούν την τιμή του σπιτιού και τα κεφάλαια για επισκευές στο σπίτι όλα σε ένα δάνειο.

Ο Marc Schwaber είναι πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος μιας από τις μεγαλύτερες εταιρείες μεσιτών στη βορειοανατολική, Preferred Empire Mortgage Company. Λέει ότι το πρόσφατα εκσυγχρονισμένο πρόγραμμα 203 (k) γίνεται δημοφιλές επειδή "μπορεί να μετατρέψει" αυτόν τον ιστότοπο "σε" Το νέο σπίτι σας "."

Αλλά οι Schwaber και Anderson προειδοποιούν να μην δει το FHA ως πανάκεια. Εδώ γιατί:

• Τα δάνεια FHA είναι πιο ακριβά από τα συμβατικά δάνεια που υποστηρίζονται από την παραδοσιακή προκαταβολή 20%. Οι αγοραστές με χαμηλότερες προκαταβολές, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που απευθύνονται στο FHA, πληρώνουν μεγαλύτερο ασφάλιστρο για ασφάλιση υποθηκών. "Το FHA δεν είναι σαν να ανοίγει ένα δώρο το πρωί των Χριστουγέννων, έχει καλό και κακό σε αυτό", λέει ο Marc Schwaber.

• Οι οφειλέτες πρέπει επίσης να προσέχουν τις πρακτικές αρπαγής. Παρόλο που οι κυβερνητικές ρυθμιστικές αρχές πρέπει να εγκρίνουν τους δανειστές του FHA, έχουν υπάρξει αναφορές των αξιωματικών δανείων κατάχρησης του προγράμματος και προσελκύοντας τους καταναλωτές σε σπίτια που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

Ο John Anderson λέει: "Προειδοποιώ τους καταναλωτές ότι όταν ψωνίζετε για έναν δανειστή, βεβαιωθείτε ότι είναι άμεσα επικυρωμένοι από το FHA". Ο Anderson λέει ότι αυτοί οι δανειστές είναι σχολαστικοί, έχουν εμπειρία με την FHA, γνωρίζουν ότι μπορούν να ελεγχθούν και να δουλέψουν γρηγορότερα από τις εταιρείες υποθηκών που βασίζονται σε αναδόχους FHA μεγαλύτερης τράπεζας για να κλείσουν ένα δάνειο.

Πώς μπορεί ένας δανειολήπτης να βεβαιωθεί ότι ο δανειστής του είναι στο up-and-up; Ο κ. Schwaber λέει: "Καλέστε το κρατικό τραπεζικό τμήμα και ρωτήστε αν η εταιρεία έχει καλή βαθμολογία. Αν λένε ότι αυτή η εταιρεία έχει πολλές καταγγελίες, μόνο και μόνο επειδή σας δείχνουν τη χρυσή χήνα δεν σημαίνει ότι είναι χρυσά. λογιστής."

Παρά τα κακά νέα, αυτά τα ακίνητα πλεονεκτήματα είναι bullish για τις συμφωνίες που πρέπει να έχουν. Ο Άντερσον λέει ότι είναι η ιδανική στιγμή να σκεφτούμε να μπαίνουμε στην αγορά με ένα δάνειο FHA. "Τα επιτόκια είναι μειωμένα, το απόθεμα έχει αυξηθεί, οι τιμές έχουν μειωθεί, και υπάρχουν κίνητροι πωλητές."