9 Συμβουλές για την αγορά ενός αποκλεισμού

Σε αυτήν την αγορά, η αγορά ενός αποκλεισμού μπορεί να σημαίνει να βοηθήσετε μια γειτονιά να επιβιώσει. Εδώ πρέπει να προσέξουμε αν το σκέφτεστε

Η παλίρροια των αποκλεισμένων ακινήτων έχει σαρωθεί στην αγορά κατοικιών που έπληξε τη χώρα, μειώνοντας τις αξίες των ακινήτων, εξαλείφοντας τις οικογένειες και στέλνοντας τις τοπικές κυβερνήσεις για να διαχειριστούν την κρίση. Όμως, μερικοί αγοραστές βλέπουν μια ευκαιρία για μια φορά στη ζωή τους στους ζοφερούς τίτλους. αγοράζουν αποκλεισμένες ιδιοκτησίες σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Ο κτηματομεσίτης John Lynch του Keller Williams, Greater Cleveland West, λέει ότι έχει ενδιαφερόμενους αγοραστές που καλούν από όλη τη χώρα και όσο το δυνατόν πιο μακριά από το Ισραήλ. Μερικοί αγοράζουν χύμα. "Ένας επενδυτής με τον οποίο εργάζομαι τώρα θέλει να αγοράσει 200 ​​σπίτια κάτω από 10K."

Οι ενδεχόμενες ιδιοκτήτες σπιτιού δεν αποκλείονται από το bonanza. Παρά τους οικονομικούς φόβους και την αγωνιώδη αγορά κατοικίας, η Tonya Perkins-Stoudermire της McMullan Realty στο Κλίβελαντ λέει ότι αυτό μπορεί να είναι η ιδανική στιγμή για να σκεφτείς το όνειρο της αρχικής ιδιοκτησίας σπιτιού. Λέει την ιστορία ενός φίλου που έπεσε στην αγορά αποκλεισμού και βγήκε μπροστά. "Η φίλη μου αγόρασε ένα σπίτι το περασμένο καλοκαίρι, έχει δύο λουτρά, ένα γκαράζ με δύο αυτοκίνητα και δύο τζάκια, το λατρεύει, το σπίτι της είναι 350 δολάρια το μήνα, με φόρους και ασφάλειες. ενοικιαστή όλα αυτά τα χρόνια. "

Αυτές είναι οι υψηλές νότες, αλλά αυτοί οι πράκτορες λένε και άλλες ιστορίες. Υπάρχει το ένα για έναν μακρινό αγοραστή που έμαθε πως ανήκει σε μια δέσμη κενών παρτίδων, αντί για σπίτια. "Δεν είναι για το αδύναμο της καρδιάς", λέει ο Lynch. Ο Lynch έχει δει το ίδιο σπίτι στις δημοπρασίες αποκλεισμού περισσότερες από μία φορές. "Αυτό μας βλάπτει όλους", λέει ο Lynch.

Ένα check-in με επαγγελματίες ακίνητων περιουσιών, εγχώριους επιθεωρητές και ομοσπονδιακούς αξιωματούχους στέγασης προσφέρει αυτές τις λέξεις στον σοφό για την αγορά ενός αποκλεισμένου ακινήτου.

• Προϋπολογισμός προσεκτικά. Ο πράκτορας Tonya Perkins-Stoudermire λέει μην αφήνετε μια μικρή τιμή να σας δελεάσει σε μια γρήγορη συμφωνία. Να είστε βέβαιος να αναρωτηθείτε μερικές ερωτήσεις: Έχετε τα χρήματα για τις εκτεταμένες επισκευές που χρειάζονται συχνά αυτά τα σπίτια; "Αν έχετε ένα πλήρωμα, αν σκοπεύετε να αποκαταστήσετε και μετά να νοικιάσετε, μπορείτε να αντέξετε οικονομικά το σπίτι εάν δεν βρείτε έναν ενοικιαστή;" Αν κάνετε την εργασία σας, υπάρχει μικρός κίνδυνος ", λέει ο Perkins-Stoudermire.

• Δείτε το σπίτι για τον εαυτό σας. "Δεν μπορείτε να τους αγοράσετε την όραση αόρατη", λέει ο Bill Richardson, πρόεδρος της Αμερικανικής Εταιρείας Εγχώριων Επιθεωρητών (ASHI). "Εάν είστε επενδυτής από το Σικάγο και αγοράζετε στο Tucson, θα χρειαστεί κάποιος να αξιολογήσει το σπίτι αυτοπροσώπως".

• Κοιτάξτε τη γειτονιά. Η εργασία σας θα πρέπει να περιλαμβάνει την αξιολόγηση της γειτονιάς. Μπορεί να μην είστε σε θέση να ανακτήσετε το κόστος των επισκευών εάν η αξία του σπιτιού είναι καταθλιπτική από εκτεταμένες κατασχέσεις ή υψηλό έγκλημα στην περιοχή. Η Tonya Perkins-Stoudermire λέει ότι ενθαρρύνει επίσης τους αγοραστές να μελετήσουν την προσφυγή της γειτονιάς σε όλες τις ώρες, συμπεριλαμβανομένης της νύχτας.

• Πόσο καιρό είναι το σπίτι άδειο; Όσο μεγαλύτερη είναι η κενή θέση, τόσο περισσότερες ζημιές υπάρχουν στις περισσότερες περιπτώσεις. Ο Μπιλ Ρίτσαρντσον, του ASHI, λέει ότι αν ένα σπίτι δεν έχει "λεηλατηθεί" προσεκτικά, υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός ασθενειών. "Οι στεγανοποιητικές στεγανοποιήσεις στεγνώνουν, τα αέρια αποχέτευσης πίσω και τα σφάλματα που βρίσκονται στο αποχετευτικό δίκτυο την ευκαιρία να μπείτε στο σπίτι. Αυτό ισχύει για τους νεροχύτες, τις τουαλέτες και τις αποχετεύσεις των πλυντηρίων ", λέει ο Richardson.

• Ήταν ζουμερισμένη; Μην ενεργοποιείτε τα βοηθητικά προγράμματα μέχρι να γνωρίζετε την κατάσταση των σωλήνων. Εάν οι σωλήνες σπάσουν κατά τη διάρκεια μιας ψυχρής περιόδου, το νερό θα διαρρεύσει στους τοίχους και το καλούπι θα μπορούσε να πάρει τη λαβή όταν γυρίσετε το νερό πίσω.

• Κοιτάξτε τον εξωραϊσμό. Ο Bill Richardson της ASHI προειδοποιεί: "Αν το σπίτι έχει παραμεληθεί, δεν δένουν δέντρα, αμπέλια και θάμνοι συμβάλλουν στην υποβάθμιση του σπιτιού". Τα αμπέλια σέρνουν στα παράθυρα και τα σπορόφυτα δέντρων στέλνουν ρίζες στο θεμέλιο. "Δεν παίρνουν πολύ μεγάλα δέντρα για να ανακατωθούν οι επιστρώσεις, και τα νεκρά κλαδιά συντρίβονται στο σπίτι", λέει ο Richardson.

• Σύμβαση για ιδιωτική επιθεώρηση. Οι τράπεζες γενικά απαιτούν επιθεώρηση στο σπίτι όταν δανείζουν χρήματα για υποθήκη. Αλλά ακόμα και αν πληρώνετε εντελώς από την τσέπη σας για ένα εξαιρετικά φτηνό εύρημα, όλοι οι επαγγελματίες λένε ότι είναι σημαντικό να λάβετε μια ενημερωμένη επιθεώρηση. Ο Richardson λέει ότι οι προηγούμενες επιθεωρήσεις "είναι μόνο ένα στιγμιότυπο χρόνου" και οι συνθήκες αλλάζουν δραματικά. "Δεν υπάρχει επιστάτης σε αυτές τις ιδιότητες, έχω εξετάσει αρκετά, " λέει ο Richardson. "Έχουμε δει τους βανδαλισμούς, έχουμε δει τους προηγούμενους ιδιοκτήτες να κλέβουν ντουλάπια και φωτιστικά, οι κίονες χαλκού έχουν κλαπεί". Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια επιθεώρηση θα αποτρέψει περαιτέρω ζημιές. Για παράδειγμα, εάν οι επιθεωρητές διαπιστώσουν ότι οι σωλήνες είναι ραγισμένοι, οι επισκευές μπορούν να γίνουν εκ των προτέρων. Ο Richardson δήλωσε ότι οι επιθεωρητές χρεώνουν $ 300 έως $ 500.

• Εξετάστε ένα σπίτι HUD. Το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης κατέχει σήμερα περίπου 39.000 σπίτια των οποίων οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες κρατούσαν υποθήκες ασφαλισμένα από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. HUD σπίτια πηγαίνουν στην αγορά περίπου έξι μήνες μετά τον αποκλεισμό. Οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν την πρώτη επιλογή να αγοράσουν. Μετά από αυτό, οι αγοραστές που δεσμεύονται να ζήσουν στο σπίτι έχουν την πρώτη ευκαιρία να προσφέρουν μια προσφορά. Αν το σπίτι παραμένει στην αγορά μετά από μια περίοδο περίπου 10 ημερών, η εισαγωγή ανοίγει στους επενδυτές. Οι κάτοχοι ιδιοκτησίας καταλήγουν με περίπου το ήμισυ των ακινήτων του HUD, σύμφωνα με τους αξιωματούχους της HUD.

Ένα κλάσμα της συνολικής αγοράς αποκλεισμού, το απόθεμα HUD επικεντρώνεται στη Γεωργία, την Ιντιάνα, το Μίτσιγκαν, το Οχάιο και άλλα κράτη όπου η κρίση των ενυπόθηκων δανείων ήταν ιδιαίτερα σοβαρή. Αλλά αν ένα από αυτά τα σπίτια ταιριάζει με την φαντασία σας, ο εκπρόσωπος της HUD, LeMar Wooley, λέει ότι οι φίλοι προσφέρουν λίγα πλεονεκτήματα. "Θα γνωρίζετε τη δίκαιη τιμή του ακινήτου", επειδή το HUD ενημερώνει τακτικά τις εκτιμήσεις του. Προσφέρει επίσης μια "αναφορά κατάστασης ιδιοκτησίας", αν και αυτή η αναφορά δεν ενημερώνεται. Ο Wooley είναι λοιπόν ανάμεσα στη χορωδία των εμπειρογνωμόνων που παροτρύνουν τους αγοραστές να πληρώσουν για την επιθεώρηση στο σπίτι τους πριν κλείσουν τη συμφωνία.

Εάν το HUD εκτιμά την αξία ενός καλού επιθεωρητή, οι επιθεωρητές λένε επίσης ότι τα σπίτια HUD προστατεύονται καλύτερα. «Οι Ομοσπονδιακοί Συνδέσμοι συχνά κάνουν τα βήματα για να ζεσταροποιήσουν τα σπίτια, βάζουν τα παγωτά στις παγίδες και στραγγίζουν τις σωληνώσεις», λέει ο πρόεδρος της ASHI Bill Richardson.

• Μην περιμένετε να επωφεληθείτε από μια γρήγορη πώληση. Οι επενδυτές που αγοράζουν προτίθεται να κάνουν όσο το δυνατόν λιγότερα σε ένα σπίτι, ελπίζοντας να μεταπωλήσουν για κέρδος όταν η αγορά γυρίσει, μπορεί να βρουν λίγα κέρδη και πολλούς πονοκεφάλους. Ορισμένες πόλεις υποχωρούν σε ιδιοκτήτες ακινήτων που παραμελούν, επιβάλλοντας κυρώσεις που αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου, ενώ τα μη διατηρημένα σπίτια χάνουν γρήγορα αξία. Ωστόσο, οι επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας και οι υπάλληλοι κατοικιών αναφέρουν ότι, συνολικά, οι επενδυτές είναι ένας ευπρόσδεκτος και πολύ περιορισμένος πόρος, και οι περισσότεροι καθορίζουν τα σπίτια που αγοράζουν για ενοικίαση ή μεταπώληση. Επιπλέον, οι επενδυτές και οι νέοι ιδιοκτήτες-κάτοικοι θα μπορούσαν να έχουν την ικανοποίηση να βοηθήσουν να μετατραπεί μια γειτονιά που χτυπήθηκε σκληρά γύρω.