Πηγαίνοντας, πηγαίνοντας!

Αγοράζοντας σπίτια σε δημοπρασία είναι η καυτή νέα τάση των ακινήτων

Εικονογράφηση του Milan Trenc

Οι περισσότεροι άνθρωποι αγοράζουν μερικά αναμνηστικά όταν περνούν μια μέρα στην ακτή του Νιου Τζέρσεϋ. Ο Robert Cariola πήρε ένα σπίτι. Ο Cariola και η σύζυγός του έκαναν μια Κυριακή με το αυτοκίνητο τον Αύγουστο του 2001, όταν είδαν ένα σημάδι μπροστά σε μια διώροφη κατοικία Colonial, μπλοκάρει από τον ωκεανό στο Wildwood, ανακοινώνοντας ότι το σπίτι θα δημοπρατηθεί εκείνο το απόγευμα. Έξω από την περιέργεια, μπήκαν μέσα και βρήκαν ένα κομψό, αιώνα-παλιό παντοπωλείο ψαρά που είχε πέσει σε κακή κατάσταση. Σε ένα γαρύφαλλο, η Cariola κολλήθηκε για την προσφορά - και το ξιφία κατέβηκε στην προσφορά του $ 48.000.

"Συμπεριλαμβανομένου του τιμήματος αγοράς, έχω βάλει περίπου 110.000 δολάρια στο σπίτι. Από τότε που το αγόρασα, έχει γίνει μια τρελή αγορά κάτω εκεί, γι 'αυτό είμαι περισσότερο από τα χρήματα για τον τόπο", λέει ο Cariola, ένας μπάτσος της Φιλαδέλφειας . Αλλά ποτέ δεν θα το αγόραζε αν δεν ήταν για τη δημοπρασία. "Η αγορά ενός σπιτιού ήταν το τελευταίο πράγμα στο μυαλό μου εκείνη την ημέρα. Ήταν η προσφορά που το έκανε συναρπαστικό."

Ενώ κανείς δεν συστήνει να αγοράσει ένα σπίτι ως αγορά ιδεών, είναι ακριβώς αυτή η ευχαρίστηση - που οδηγείται από τη γοητεία του ανταγωνισμού και τη συναρπαστική προοπτική να πάρει μια συμφωνία - που έχει κάνει δημοπρασίες κατοικιών ένα καυτό εισιτήριο στην ακίνητη περιουσία. Οι αγοραστές δαπάνησαν 55 δισεκατομμύρια δολάρια στις δημοπρασίες εμπορικών και οικιστικών ακινήτων στις ΗΠΑ το 2001, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors. Αυτό αντιπροσωπεύει σχεδόν το 7% της αξίας όλων των συναλλαγών ακινήτων.

Κάθε τύπος ιδιοκτησίας, από νέες κατασκευές έως ιστορικά σπίτια έως ειδικά πολυκαταστήματα, διατίθεται στη δημοπρασία. Τα βασικά πλεονεκτήματα για τους αγοραστές: Εφόσον το σπίτι δεν βρίσκεται σε αποκλεισμό, οι αγορές μέσω δημοπρασιών τείνουν να είναι καθαρές και γρήγορες, κλείνοντας περίπου το ήμισυ του χρόνου μιας τυπικής πώλησης ακινήτων. όλοι οι ενδιαφερόμενοι στο σπίτι έχουν ίσες ευκαιρίες να το αποκτήσουν. και αν οι προσφέροντες δεν παρασυρθούν, η διαδικασία δημοπράτησης μπορεί να παράσχει κάποια διαβεβαίωση ότι δεν πληρώνουν υπερβολικά το ακίνητο.

"Οι δημοπρασίες είναι διαφανείς", λέει η Dorothy Nicklus, η οποία διεξήγαγε εκατοντάδες από αυτούς ως ιδιοκτήτης δημοπρατήματος 24/7 (www.
247auctioneer.com), στο Guttenberg, New Jersey. "Όταν υπάρχουν είκοσι άτομα που προσφέρονται ανοιχτά, οι αγοραστές μπορούν να δουν τι αξία έχουν οι άλλοι στην ιδιοκτησία, κάτι που δεν μπορούν ποτέ να είναι σίγουροι για το πότε θέτουν τυφλά μια προσφορά χωρίς δημοπρασία".

Αυτό δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι πρέπει να περιμένετε να πάρετε ένα σπίτι στο φτηνό. Η υψηλή προσφορά στις περισσότερες δημοπρασίες κυμαίνεται μεταξύ 90 και 110 τοις εκατό από αυτό που θα έφερνε το ακίνητο εάν χρησιμοποιηθούν παραδοσιακές μέθοδοι πώλησης, σύμφωνα με εκτιμήσεις της βιομηχανίας.

Εικονογράφηση του Milan Trenc

Τύποι δημοπρασιών

Οι καλύτερες συμφωνίες μπορούν να γίνουν σε απόλυτους πλειστηριασμούς, οι οποίοι είναι και οι πιο συνηθισμένοι. Σε αυτές, η προσφορά ξεκινάει από $ 1 και αυξάνεται έως ότου κανείς δεν φτάσει στην καλύτερη προσφορά, την οποία ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να αποδεχθεί. Κάτω από τις σωστές συνθήκες - ας πούμε, μια σειρά από άλλες επιθυμητές ιδιότητες έρχονται στην αγορά εκείνη την εβδομάδα, ή ο κακός καιρός κρατά τους πλειοδότες μακριά - είναι δυνατόν να φύγετε μακριά με μια συμφωνία.

Άλλοι τύποι δημοπρασιών προσφέρουν στους πωλητές περισσότερη προστασία. Οι δημοπρασίες ελάχιστης προσφοράς θέτουν ένα σημείο εκκίνησης για την υποβολή προσφορών που είναι συνήθως κοντά στην τιμή που επιθυμεί ο ιδιοκτήτης σπιτιού για την ιδιοκτησία. Οι δημοπρασίες κρατήσεων παρέχουν στον πωλητή το δικαίωμα να αποδεχτεί ή να απορρίψει την υψηλή προσφορά μέχρι και 72 ώρες. Και σε δημοπρασίες διπλής προσφοράς, οι σφραγισμένες προσφορές ζητούνται πρώτα και η υψηλότερη προσφορά ορίζεται ως το ελάχιστο σε μια ανοιχτή δημοπρασία. Οι περισσότεροι πλειστηριαστές αποθαρρύνουν οποιαδήποτε από αυτές τις προσεγγίσεις, ωστόσο, επειδή οι αγοραστές τείνουν να αποφεύγουν από αυτές. Μόνο οι απόλυτοι πλειστηριασμοί δημιουργούν αρκετό ενδιαφέρον και το δυναμικό για το είδος της προσφοράς που θα πάρει το κορυφαίο δολάριο για το σπίτι.

Ενώ οι κανόνες διαφέρουν από κράτος σε κράτος, πριν από τη διεξαγωγή δημοπρασίας, πρέπει να ολοκληρωθεί η αναζήτηση τίτλου και ασφάλειας, καθώς και όλες οι επιθεωρήσεις. Συνήθως ο διαγωνιζόμενος διαχειρίζεται αυτές τις λεπτομέρειες και περιλαμβάνει τα αποτελέσματα σε ένα "πακέτο προσφοράς", που διατίθεται σε ένα ανοικτό σπίτι ή απευθείας από την εταιρεία δημοπρασιών. Δεδομένου ότι ο αγοραστής γνωρίζει εκ των προτέρων αν υπάρχουν επιπλοκές ή επιπλέον κόστη που σχετίζονται με την αγορά, λίγες πωλήσεις σε δημοπρασίες πέφτουν ή αντιμετωπίζουν απρόσμενα εμπόδια. Η εκδήλωση ανακοινώνεται μέσω τοπικών εφημερίδων και ραδιοφωνικών διαφημίσεων και ιστοσελίδων δημοπρατών. Η Εθνική Ένωση Μεσιτών (www.realtor.org) διατηρεί επίσης κατάλογο πλειστηριασμών.

Για να συμμετάσχουν στις περισσότερες δημοπρασίες, οι αγοραστές πρέπει να εγγραφούν εκ των προτέρων με τον πλειστηριασμό, ο οποίος καθορίζει εάν πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκη, και επίσης να υποβάλουν κατάθεση μερικών χιλιάδων δολαρίων, σε μετρητά ή πιστοποιημένου επιταγή, ως "αξιόπιστο χρήμα", το οποίο επιστρέφεται δεν παίρνουν το σπίτι. Ο νικητής έχει πέντε έως 10 ημέρες για να φέρει την κατάθεση μέχρι το πρότυπο 20% και πρέπει να κλείσει την αγορά εντός της περιόδου που καθορίζεται στο πακέτο προσφορών, συνήθως γύρω στις 30 ημέρες.

Οι δημοπρασίες είναι σχετικά χωρίς κινδύνους για τους αγοραστές, λένε οι ειδικοί, εάν ακολουθήσετε δύο κρίσιμες συμβουλές. Πρώτον, εξετάστε επαρκώς την ιδιοκτησία τις εβδομάδες που προηγούνται της εκδήλωσης - συνήθως υπάρχουν τουλάχιστον μερικές ανοικτές κατοικίες - για να είστε σίγουροι ότι θέλετε να ζήσετε εκεί. Δεύτερον, μην πάρετε τόσο πιασμένοι με τον ενθουσιασμό της δημοπρασίας ότι υπερβαίνετε την προκαθορισμένη τιμή σας, το υψηλότερο ποσό που είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε. Το ποσό αυτό, που βασίζεται στις τάσεις των πωλήσεων κατοικιών στη γειτονιά και στις δικές σας εκτιμήσεις για τον προϋπολογισμό, πρέπει επίσης να λαμβάνει υπόψη την πριμοδότηση του αγοραστή, συχνά περίπου 10%, η οποία προσεγγίζεται στην υψηλή προσφορά για την κάλυψη του κόστους των υπηρεσιών του πλειστηριασμού.

"Ένα σπίτι δεν πρέπει να είναι ένα αυθόρμητο, συναισθηματικό buy, ποτέ", λέει ο Barry Baker, ένας παλαίμαχος πλειστηριασμός και ο ιδιοκτήτης του Greene County Realty, στη Ξένια του Οχάιο. "Έτσι, ακόμη και αν συμμετέχετε σε μια δημοπρασία, πολύ πρακτικές ανησυχίες - θέλουμε να περάσουμε είκοσι χρόνια εδώ, μας αρέσει η γειτονιά, μπορούμε να το αντέξουμε;" - πρέπει να αποφασίσουν την απόφαση, όχι την επιθυμία να ξεπεράσουν τον άντρα δίπλα σου."

Αγοράζοντας περιουσιακά στοιχεία με αποκλεισμό

Μεγάλο μέρος της «εσφαλμένης αντίληψης για ληστές» που συνδέεται με τις δημοπρασίες κατοικιών προέρχεται από τη διαφημιστική εκστρατεία που περιβάλλει κατασχέσεις, τα οποία είναι σπίτια που έχουν ανακτηθεί από τις τράπεζες για μη πληρωμή υποθηκών ή από δήμους για φοροδιαφυγή. Υπάρχουν δεκάδες ιστότοποι στο Διαδίκτυο που υπόσχονται αποκλεισμένα σπίτια για μερικές χιλιάδες δολάρια σε δημοπρασία. Τέτοιες συμφωνίες, ωστόσο, είναι πολύ πιο περίπλοκες από ό, τι διαφημίζονται, και επαγγελματίες ακίνητων περιουσιών προειδοποιούν ότι οι μεμονωμένοι αγοραστές θα πρέπει να κατευθύνουν τις δημοπρασίες αποκλεισμού ή να χάσουν πολλά χρήματα.

Σε αντίθεση με τις δημοπρασίες κατοικιών, οι αποκλεισμοί είναι πραγματικά "όπως είναι". Δεν υπάρχει κανένας τίτλος ή αστυνομική αναζήτηση και σε πολλές περιπτώσεις οι άνθρωποι εξακολουθούν να ζουν στα σπίτια, καθιστώντας αδύνατο για τους μελλοντικούς αγοραστές να δουν το εσωτερικό. Επιπλέον, ο νικητής πρέπει συνήθως να πληρώσει για το σπίτι μέσα σε λίγες ώρες από τη δημοπρασία. Αυτά τα χρήματα συνδέονται συνήθως για έξι μήνες ή και περισσότερο μέχρι το κλείσιμο, ενώ ο νέος ιδιοκτήτης απομακρύνει το ακίνητο από τα εκκρεμή δάνεια και κρίσεις και μπορεί ακόμη και να εκδιώξει τους κατοίκους - τα οποία μπορούν να προσθέσουν σημαντικά στο κόστος του σπιτιού. Και επειδή το ποσό που οφείλεται σε αυτές τις ιδιότητες τείνει να είναι υψηλό σε σχέση με την εκτιμώμενη αξία τους, οι περισσότερες κατασχέσεις πωλούν μόνο για περίπου 30 τοις εκατό έκπτωση στην αγορά. Τυπικά, η τράπεζα ή ο δήμος καθορίζει την αρχική προσφορά, η οποία ισούται με το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων, τις καθυστερημένες αμοιβές, τα δικαστικά έξοδα και τους φόρους.

Λόγω των κινδύνων, οι περισσότεροι συμμετέχοντες σε δημοπρασίες αποκλεισμού είναι επαγγελματίες κερδοσκόποι σε ακίνητα, οι οποίοι διερευνούν θέματα ασφάλειας, τίτλους και μισθωτές και εξισορροπούν αυτό που μαθαίνουν ενάντια στο ποσό που οφείλεται στο σπίτι πριν αποφασίσουν εάν θα υποβάλουν προσφορά. "Οι ιστορίες επιτυχίας αποκλεισμού που έχετε ακούσει είναι για τους παίκτες που έχουν κάνει πολλά μαθήματα και ακόμα γνωρίζουν ότι πρόκειται να χάσουν μερικά - και μερικές φορές χάνουν μεγάλα - με την ελπίδα να κερδίσουν μερικούς", λέει ο Mike Steiner, πρόεδρος της Absoluteforeclosures .com, στο Davidsonville, Maryland. "Κάποιος που ψάχνει για μια διαπραγμάτευση ευκαιρίας σε ένα μέρος για να ζήσει δεν είναι ακριβώς να βγει στην κορυφή μεταξύ αυτών των καλά προετοιμασμένων καρχαριών."

Δημοπρασίες στον Ιστό

Αυτή τη στιγμή, το Διαδίκτυο είναι η κορυφαία πηγή πληροφοριών για τις δημοπρασίες κατοικιών, αλλά τα επόμενα δύο χρόνια είναι πιθανό να γίνει ένα κομβικό σημείο της δημοπρασίας. Υπάρχουν ήδη υπαινιγμοί για το τι πρόκειται να έρθει. Στο Ibidco.com, οι εθνικοί προγραμματιστές, όπως οι Beazer, Ryland και Taylor Woodrow, δημοπρατούν νέα σπίτια σε κυβερνητικούς φορείς που έχουν προεπιλεγεί και έχουν εκχωρήσει έναν κωδικό αριθμό που τους επιτρέπει να συμμετέχουν στο online γεγονός. Το Rbuy.com βρίσκεται στη διαδικασία δημιουργίας μιας ιστοσελίδας όπου οι κτηματομεσίτες μπορούν να δημοπρατήσουν τις λίστες των υφιστάμενων ακινήτων. Δεδομένου ότι όλα τα ενδεχόμενα, εκτός από την τελική τιμή, εκπονούνται πριν ξεκινήσει η υποβολή προσφορών, ο στόχος της Rbuy είναι να επιτρέψει στους πράκτορες να διεξάγουν χωρίς χαρτιά συναλλαγή - επικοινωνώντας με αγοραστές, πωλητές, τραπεζίτες και δικηγόρους μέσω του Διαδικτύου - και να την ολοκληρώσουν μόλις σε πέντε ημέρες .

Ωστόσο, οποιαδήποτε επιχείρηση στο διαδίκτυο θα πρέπει να αντιμετωπίσει τον Ebay, τον μεγαλύτερο δημοπράτη του Ιστού, ο οποίος έχει αρχίσει να προσφέρει και σπίτια. Για να αποφευχθεί η ανάγκη να προαχθούν οι αγοραστές και να περιηγηθείτε στους τοπικούς νόμους περί ακινήτων, οι τρέχουσες δημοπρασίες του Ebay δεν είναι παρά μόνο καταχωρίσεις που συγκεντρώνουν αγοραστές και πωλητές, χωρίς την επιλογή προσφοράς. Ωστόσο, αξιωματούχοι της Ebay ανακοίνωσαν σχέδια για επέκταση των δημοπρασιών ακινήτων του site μέσω συνεργασιών με εθνικούς οργανισμούς.

Φυσικά, οι δημοπρασίες Ιστού δεν έχουν ένα κρίσιμο κομμάτι της εμπειρίας αγορών στο σπίτι: μια ευκαιρία να δουν ένα σπίτι μέχρι το κλείσιμο πριν από την υποβολή προσφορών. Οι εικονικές περιηγήσεις και οι ακίνητες φωτογραφίες δεν αποτελούν υποκατάστατο. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι περισσότεροι εμπειρογνώμονες δημοπρασίας λένε ότι οι δραστηριότητες στο διαδίκτυο δεν αντικαθιστούν ποτέ τα ζωντανά γεγονότα "Μου δίνει μια ψυχραιμία να κοιτάξει έξω μια ομάδα νευρικούς πλειοδότες και γνωρίζω ότι ένας από αυτούς θα είναι κύριος αυτού του σπιτιού σε λίγα μόνο λεπτά», λέει ο δημοπράτης Nicklus. "Συζήτηση για την άμεση ικανοποίηση."

Πώληση του σπιτιού σας στη δημοπρασία

Σε μια αγορά πωλητή, μια δημοπρασία μπορεί να είναι ένας ιδανικός τρόπος για να πάρετε το κορυφαίο δολάριο για το σπίτι σας και να αποφύγετε το αγωνιώδη ερώτημα εάν η πρώτη καλή προσφορά που λαμβάνετε είναι η καλύτερη προσφορά που πρόκειται να πάρετε. Με ένα πλεόνασμα αγοραστών που κυνηγούν πολύ λίγα σπίτια, σχεδόν κάθε περιουσία μπορεί να αντλήσει πλήθος σε πλειστηριασμό. Και όσο περισσότεροι πλειοδότες, τόσο πιο πιθανό είναι ότι η τελική τιμή θα ξεπεράσει το ποσό που θα λάβετε σε μια παραδοσιακή πώληση. Επιπλέον, μια δημοπρασία είναι μια διαδικασία κλειστού τύπου, που ουσιαστικά εγγυάται ότι το σπίτι σας θα πωληθεί σε συγκεκριμένη ημερομηνία.

Το πρώτο βήμα είναι να βρεθεί ένας τοπικός πλειστηριασμός. Υπάρχουν καταχωρήσεις μελών στις ιστοσελίδες της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών (www.realtor.org) και της Εθνικής Ένωσης Δημοτών (www.auctioneers.org). Αναζητήστε πιστοποίηση από το Certified Auctioneers Institute ή από τον Διαπιστευμένο Διανομέα Ακίνητης Περιουσίας. Σε γενικές γραμμές, οι δημοπράτες χρεώνουν προκαταβολική χρέωση αφοσίωσης - οπουδήποτε από $ 500 έως μερικές χιλιάδες δολάρια - για να καλύψουν τα αρχικά έξοδα προεπιλογής των υποψήφιων αγοραστών για υποθήκες, τίτλους και έρευνες, επιθεωρήσεις, διαφήμιση και ανοικτές κατοικίες. (Το μεγαλύτερο μέρος της αμοιβής του δημοπράτη προέρχεται από την πριμοδότηση του αγοραστή, συνήθως 10 τοις εκατό της τελικής προσφοράς του). Ακόμα και με δημοπρασία υψηλού επιπέδου και ακριβά ακίνητα, το κόστος για τους πωλητές είναι πολύ μικρότερο από μια τυπική προμήθεια ακινήτων 6 τοις εκατό .

Οι περισσότερες δημοπρασίες χρειάζονται περίπου 30 ημέρες για να οργανωθούν. Εάν λίγοι αγοραστές προκαταχωρίσουν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ένας πωλητής μπορεί να κάνει καλύτερα με έναν παραδοσιακό μεσίτη, ή να διακινδυνεύσει να πάρει λιγότερο από το κορυφαίο δολάριο για το σπίτι. Σε γενικές γραμμές, τα κλεισίματα πραγματοποιούνται σε μόλις τρεις έως τέσσερις εβδομάδες, όπως ορίζεται στη δέσμη προσφορών, διότι με μεγάλο μέρος της δέουσας επιμέλειας που έχει ήδη ολοκληρωθεί, το μόνο που έχει να κάνει ο αγοραστής είναι να οριστικοποιήσει τα στοιχεία των στεγαστικών δανείων.