Εύρεση ενός ενοικιαστή για να βοηθήσει με την υποθήκη σας

Ζήστε στο σπίτι των ονείρων σας ενώ ένας ενοικιαστής πετάει τους λογαριασμούς

Εικονογράφηση από τον Alison Seiffer

Την περασμένη άνοιξη, οι Matthew και Jennifer Rumain ξεκίνησαν αναζητώντας ένα σπίτι τριών υπνοδωματίων στο μοντέρνο τμήμα του University City της Δυτικής Φιλαδέλφειας. Οι γονείς του
4-χρονος γιος, προσελκύονταν από τα καλά σχολεία της γειτονιάς, τις νέες οικογένειες και την αρχιτεκτονική του τέλους του αιώνα. Όμως σύντομα ανακάλυψαν ότι όλες οι κατάλληλες ιδιότητες ήταν έξω από το εύρος τους. «Μας στεκόταν από την αγορά κατοικίας», λέει ο Matthew, 28χρονος διαχειριστής διαφήμισης. Δηλαδή, μέχρι να βρουν μια 100χρονη, τριμελή τούβλα Ρωμανική Αναγέννηση για $ 270.000 - τα δύο τρίτα του κόστους παρόμοιων μονοκατοικιών κοντά.

Πριν από δύο χρόνια, οι Rumain θα είχαν θεωρήσει γαιοκτήμονες μια τρελή ιδέα, αλλά τα οικονομικά μιας καυτής αγοράς ακινήτων άλλαξαν το μυαλό τους. Η αγορά ενός πολυκατοικίου όχι μόνο τους έφερε σε μια γειτονιά που διαφορετικά δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά, αλλά και τους έδινε αρκετά έσοδα από ενοίκια για να καλύψουν τις περισσότερες από τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών.

Το ίδιο σενάριο εμφανίζεται στη Βοστώνη, στην Ουάσιγκτον, στο DC, στο Σικάγο, στο Σαν Φρανσίσκο, στη Νέα Υόρκη και σε άλλες μεγάλες πόλεις, όπου οι τιμές μονοκατοικιών περνούν από την οροφή, ωθούμενη από αστική αναζωογόνηση και ιστορικά χαμηλά επιτόκια. Για τους αγοραστές κατοικιών που επιθυμούν να αναλάβουν την πρόσθετη ευθύνη, μια πολυκατοικία μπορεί να είναι το πιο οικονομικό μονοπάτι για το σπίτι των ονείρων τους. Στο Μανχάταν, για παράδειγμα, η μέση τιμή πώλησης ενός duplex για το 2003 ήταν 31% χαμηλότερη από το κόστος μονοκατοικίας (42% για κατοικίες τριών έως πέντε μονάδων), σύμφωνα με τον Miller Samuel, μια τοπική εταιρεία αξιολόγησης ακίνητης περιουσίας .

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι περισσότεροι άνθρωποι δεν θέλουν τον πονοκέφαλο της διαχείρισης των ενοικιαστών και πολλά πολυκατοικίες είναι πιο περιπετειώδη από τα σπίτια μονοκατοικίας, λέει ο πρόεδρος της Miller Samuel, Jonathan Miller. Αλλά αν το πάτε με τα μάτια σας ανοιχτά - και ειδικά αν μπορείτε να κάνετε μερικές από τις εργασίες επισκευής οι ίδιοι - οι ανταμοιβές μπορούν να ξεπεράσουν τις προκλήσεις.
"Από οικονομική άποψη, υπάρχει ελάχιστο μειονέκτημα για την ιδιοκτησία πολυκατοικίας", λέει ο Μπράντφορντ Χολ, διευθύνων σύμβουλος της λογιστικής και συμβουλευτικής εταιρείας Hall & Company της Νότιας Καλιφόρνιας. Σε πολλές περιπτώσεις, τα ενοίκια καλύπτουν τα δύο τρίτα και μερικές φορές όλες τις μηνιαίες πληρωμές δανείων. Ακόμα και πριν αγοράσετε, τα ενοίκια πληρώνουν επειδή οι τράπεζες συνήθως θεωρούν ένα μέρος των αναμενόμενων πληρωμών ενοικίου ως πρόσθετο εισόδημα. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές πολυκατοικιών είναι τυπικά επιλέξιμοι για μεγαλύτερα δάνεια, καθιστώντας δυνατή την αγορά πιο ακριβά ακίνητα.

Υπάρχουν και φορολογικά πλεονεκτήματα. Για λόγους IRS, το σπίτι χωρίζεται σε ένα χώρο που ζει ο ιδιοκτήτης σπιτιού και στον χώρο που καταλαμβάνουν οι ενοικιαστές. Για παράδειγμα, αν έχετε στην ιδιοκτησία σας μια οικογένεια 3.000 τετραγωνικών ποδιών και ένας μισθωτής καταλαμβάνει 1.000 τετραγωνικά πόδια, το ένα τρίτο όλων των εξόδων - τόκοι στεγαστικών δανείων, φόροι ακίνητης περιουσίας, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, εξωραϊσμός, εξωτερικές βελτιώσεις κ.λπ. τη μονάδα ενοικίασης και αφαιρέθηκε από έσοδα από ενοίκια. Επίσης, αφαιρείται η απόσβεση της μονάδας (ουσιαστικά μια αποζημίωση για φθορά), συν το 100% των συνεχιζόμενων δαπανών επισκευής, συντήρησης και αντικατάστασης που προορίζονται ειδικά για την ενοικίαση, όπως ένας νέος θερμοσίφωνας, καθαρισμός χαλιών ή φρέσκο παλτό .

Με μια τέτοια ποικιλία δαπανών, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού δείχνουν μια απώλεια από τις ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες τους, τις οποίες μπορούν συνήθως να αφαιρέσουν από τον φόρο τους. "Με ένα πολυκατοικιακό σπίτι, ένα άτομο μπορεί να απολαμβάνει πραγματικό εισόδημα που πληρώνει τα έξοδα των νοικοκυριών του και μια μεγάλη φορολογική έκπτωση που δημιουργείται από αυτό το εισόδημα", λέει ο Norm Bour, ένας μεσίτης υποθηκών που φιλοξενεί την Real Estate and Hours Finance, στη Νότια Καλιφόρνια.

Από το MultiFamily σε ένα σπίτι του ιδίου

Ενώ η διαχείριση δύο ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων διαρκεί ένα σημαντικό μέρος της εποχής των Rumains, δεν τους ενοχλούν τόσο πολύ, γιατί θεωρούν ότι είναι μόνο προσωρινές. Σε λίγα χρόνια, καθώς η οικογένειά τους μεγαλώνει, σχεδιάζουν να αναλάβουν μία από τις ενοικιαζόμενες μονάδες για τον εαυτό τους. Και κάτω από τη γραμμή, μπορούν να αποφασίσουν να μετατρέψουν το σύνολο του σπιτιού σε μονογονεϊκή οικογένεια, οπότε θα είναι επιλέξιμες για ένα ακόμη φορολογικό πλεονέκτημα: Όταν έρθει η ώρα να πουλήσουν, οι Rumains θα πάρουν τον πλήρη φόρο κεφαλαιουχικών κερδών απαλλαγή από κέρδη ύψους έως 500.000 δολαρίων (250.000 δολάρια για μεμονωμένους αρχειοθέτες), εφόσον χρησιμοποιούν ολόκληρο το σπίτι ως την κύρια κατοικία τους για τουλάχιστον δύο από τα πέντε έτη που προηγούνται της πώλησης.

Μια άλλη μακροπρόθεσμη προσέγγιση είναι η μετατροπή των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων σε συγκυριαρχίες, μια κίνηση που επιτρέπεται στις περισσότερες γειτονιές που προορίζονται για πολυκατοικίες και να πωλούν τις μεμονωμένες μονάδες. Αυτή είναι η στρατηγική που εξετάζει ο Kevin και η Jennifer Deblear. Το ζευγάρι αγόρασε πρόσφατα μια οικογένεια 1905 Queen Anne για λίγο πάνω από $ 300.000 στη συνοικία Dorchester της Βοστώνης, όπου ένα μέσο σπίτι μονοκατοικίας κοστίζει περισσότερα από $ 400.000. "Αν συνεργαστήκαμε και πουλήσαμε ένα διαμέρισμα, θα πληρώσει πιθανώς ολόκληρη την υποθήκη μας", λέει η Jennifer. "Εάν πωλήσαμε και τα δύο διαμερίσματα, ίσως μπορούμε να αγοράσουμε ένα μονοκατοικία στη γειτονιά που δεν ήταν εφικτή όταν αγοράσαμε το σπίτι που βρισκόμαστε τώρα".

Καθώς οι αξίες των ακινήτων συνεχίζουν να αυξάνονται στις αστικές περιοχές όταν θεωρούνται «μεταβατικές», τα πολυκατοικίες θα φαίνονται όλο και περισσότερο σαν να μην μπορούν να χάσουν ευκαιρίες. "Αισθανόμαστε τυχεροί", λέει ο Matthew Rumain. «Η αγορά εργασίας βρωμάει και ποτέ δεν ξέρεις τι θα συμβεί στη ζωή αλλά τώρα έχουμε την ασφάλεια να γνωρίζουμε ότι μπορούμε να πληρώσουμε την υποθήκη μας, να αυξήσουμε και να εκπαιδεύσουμε το παιδί μας καλά και να ζήσουμε στο είδος του σπιτιού που μπορούμε να είμαστε υπερήφανοι . "

Έλεγχος πραγματικότητας εκμισθωτή

Το να είσαι ιδιοκτήτης δεν είναι για όλους. "Είναι μια εργασία πλήρους απασχόλησης", λέει ο Vito Simone, μεσίτης στο Simone Real Estate στη Βαλτιμόρη, Maryland. "Πρέπει να είστε έτοιμοι να αντιμετωπίζετε την τακτική συντήρηση, επισκευές έκτακτης ανάγκης, κλήσεις από τους ενοικιαστές σε όλες τις ώρες και μερικές φορές θα πρέπει να εγκαταλείψετε τις ημέρες σας για να εργαστείτε στο σπίτι". Αλλά η τελική πρόκληση για οποιονδήποτε ιδιοκτήτη είναι να βρει εύκολους ενοικιαστές οι οποίοι θα πληρώσουν το ενοίκιο εγκαίρως. Οι πιθανότητές σας θα βελτιωθούν αν ακολουθήσετε αυτές τις οδηγίες.

Πραγματοποιήστε ενδελεχή έλεγχο των μελλοντικών ενοικιαστών. Εξετάστε την πίστη τους. να μιλήσετε με τους πρώην ιδιοκτήτες και τους σημερινούς εργοδότες και, ει δυνατόν, να τους επισκεφθείτε στα σπίτια τους. Παραγγείλετε πιστωτικές εκθέσεις από έναν από τους τρεις μεγάλους οργανισμούς παροχής στοιχείων: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; και Trans Union, 800-916-8800.

Εμπιστευθείτε το έντερό σας. Κάποιος μπορεί να φαίνεται εξαιρετικά σε χαρτί, αλλά αν οι προσωπικότητες σας συγκρούονται, ζητάτε έναν κόσμο κακό. Θυμηθείτε, θα μοιραστείτε το σπίτι σας με αυτό το άτομο.

Βάλτε το εγγράφως. Μια υπογεγραμμένη μίσθωση προστατεύει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή αν προκύψουν προβλήματα. Το έγγραφο θα πρέπει να περιγράφει τον όρο της μίσθωσης, το μηνιαίο τέλος, τους περιορισμούς κατοχής, το εάν επιτρέπονται τα κατοικίδια ή το κάπνισμα, οι απαιτήσεις κατάθεσης και ποιος είναι υπεύθυνος για γενικές συντηρήσεις και χρηματικές πληρωμές.

Αποφύγετε τον πονοκέφαλο της προβολής υποψήφιων ενοικιαστών, τη συλλογή ενοικίου και την επίλυση καταγγελιών, προσλαμβάνοντας μια αξιόπιστη εταιρεία διαχείρισης. Οι περισσότερες επιχειρήσεις χρεώνουν το 7 με 10 τοις εκατό του μηνιαίου ενοικίου.

Μην το κάνετε μόνοι σας εκτός αν είστε βέβαιοι ότι μπορείτε να χειριστείτε τη δουλειά. Η πρόσληψη ενός επαγγελματία υδραυλικού ή ηλεκτρολόγου πρέπει να εξασφαλίσει ότι η δουλειά γίνεται σωστά την πρώτη φορά, διατηρώντας τους ενοικιαστές ευτυχείς και εξοικονομώντας σας την ταλαιπωρία των επαναλαμβανόμενων επισκέψεων επιδιόρθωσης.

Κάλυψη μόνοι σας. Αγοράστε μια ολοκληρωμένη πολιτική ιδιοκτητών σπιτιού που καλύπτει τις ζημίες που προκαλούνται από πυρκαγιά, καιρικές συνθήκες, διαρρήξεις, βανδαλισμούς και ισχυρισμούς για σωματικές βλάβες. Επίσης, αγοράστε εκτεταμένες εγγυήσεις υπηρεσιών για συσκευές εγκατεστημένες σε ενοικιαζόμενες μονάδες.

Προβλέψτε την απροσδόκητη. Τοποθετήστε το 10 τοις εκατό του ενοικίου κάθε μήνα σε ξεχωριστό τραπεζικό λογαριασμό για να καλύψετε τις επισκευές που σχετίζονται με την ενοικίαση.